claudio bernardes
*Claudio Bernardes

Restrições de altura podem contribuir com elevação dos preços e expansão da malha urbana.

Possibilitar a todos o acesso à habitação digna e confortável tem sido um enorme desafio mundial.

Segundo o Instituto Global McKinsey, em 2014, existiam 330 milhões de famílias vivendo em habitações subnormais ou financeiramente comprometidas em razão dos custos com habitação. As projeções são de elevação desse número: em 2025, para 440 milhões de famílias ou 1,6 bilhão de pessoas, chegando a 2,5 bilhões de pessoas em 2050.

A busca por soluções para esse grave problema passa por seu completo entendimento e pelo uso de muita criatividade para encontrar as soluções adequadas para cada nação.

Crise de moradia em SP

Cine Marrocos, no centro de São Paulo, invadido por sem-teto Avener Prado – 08.out.15/Folhapress

Moradora da ocupação Cine Marrocos, no centro de São Paulo Avener Prado – 08 out.15/Folhapress

Prédio em condições precárias é ocupado por grupo de sem-teto na rua General Couto Magalhães, região de Santa Efigénia, centro de São Paulo Danilo Verpa .- 07.jan.2013/Folhapress

A primeira e mais importante questão a ser enfrentada é a econômica. A acessibilidade, sob esse aspecto, envolve o custo de produção das unidades, a capacidade de as famílias assumirem financiamentos para a aquisição da moradia e os custos para manter a edificação.

Temos assistido nos últimos anos, em praticamente todo o mundo, a um crescimento absolutamente desproporcional entre a renda das pessoas e os custos de produção das habitações, criando um enorme problema, principalmente para as pessoas de mais baixa renda, mas, ainda assim, afetando a classe média.

Esse problema é agravado pelo desequilíbrio entre demanda e oferta ocasionado, muitas vezes, pela falta de incentivos e por disposições urbanísticas equivocadas, que limitam a capacidade de produção de habitações pelo setor privado.

Em diferentes partes do mundo, o valor da terra tem peso proporcional diferenciado no custo total de produção das unidades habitacionais e é influenciado por questões como dinâmica de mercado e disponibilidade de infraestrutura urbana. Contudo, as políticas de planejamento urbano e os regramentos do uso do solo podem ser decisivos na estruturação do preço final de produção, principalmente nas questões relativas ao adensamento, fator fundamental na determinação do custo da fração de terreno por unidade habitacional e no custo per capita da infraestrutura urbana e social.

Os regramentos de uso e ocupação do solo variam de cidade para cidade, dependendo das necessidades e demandas de cada uma. A Cidade do México, por exemplo, revogou requisitos mínimos para vagas de garagem, pois afetavam o desenvolvimento residencial e pressionavam o preço dos aluguéis.

Algumas cidades tentaram reduzir os coeficientes de aproveitamento, imaginando, com isso, diminuir o adensamento. Mas conseguiram somente reduzir a densidade construída, pois a pressão do mercado fez com que as pessoas fossem morar em unidade menores, aumentando a densidade populacional.

Restrições de altura também podem contribuir para a elevação dos preços e a expansão da malha urbana. Segundo Chengri Ding, pesquisador da Universidade de Maryland, nos EUA, a limitação do gabarito de altura em Pequim resultou em um aumento de 20% nos preços das unidades habitacionais, e na expansão de 12% nos limites da cidade.

Outras formas de reduzir custos para tornar as habitações mais acessíveis podem e devem ser exploradas. Inovações nos sistemas construtivos e otimização dos espaços estão entre elas.

Espaços menores tendem a ser mais baratos para construir e consomem menos energia no aquecimento e na refrigeração. Em laboratório do MIT (Massachusetts Institute of Technology), foi desenvolvido um apartamento protótipo de 18 metros quadrados, com a mesma funcionalidade de um apartamento de 54 metros quadrados, usando móveis transformáveis, que podem ser movimentados por comando de voz.

Especialistas em adaptabilidade de edificações na cidade de San Francisco, nos EUA, acreditam que é possível reduzir os custos das unidades habitacionais em até 30%, utilizando os espaços com mais eficiência.

Tornar as habitações acessíveis para as pessoas de todas as faixas de renda não é uma tarefa fácil; mas a correta compreensão dos fatores envolvidos e sua importância no processo podem ajudar o desenvolvimento de soluções definitivas para o equacionamento desse grave problema mundial.

*Engenheiro Civil. Artigo na Folha de São Paulo, Caderno Opinião, de 18/11/2019.
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